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土工事のコスト

竜泉の家の現場は、土工事が進んでいる。現在は根切りがほぼ終わったところ。図面作業としては、鉄骨図の施工図チェックのやりとりを何度か重ね、本日最終的な図面が出てきた。

合間を見て、お施主さんとインテリアの変更などについてやりとりをしている。今回は、まだ設計段階で、家具の配置イメージが少しはっきりしていなかったので、現場に入り、お勧めの家具などを調べながら提案を進めている最中。テレビを置く位置を検討すると、テレビ台は造った方が良いかと思い、これも提案している。細かい打ち合わせをおこなっていくと、例えば、ルンバが戻ってくる場所をどこにするか、ゴルフバックを置く場所はどこにすればいいのか、など細々とした生活の話が出てくる。
インテリアスケッチ

地面を掘るのは結構お金がかかる

ところで、お施主さんはあまり認識していない人が多いが、地面を掘る工事は結構お金がかかります。工務店により巾がありますが、

  • 地面を掘る、「根切り・床付け」で1500〜2000円/平米程度
  • 土を捨てる「残土処分」が結構お金がかかり、5000〜6000円/立米程度
  • 地面に土を戻す「埋め戻し」に3500円〜4500/立米程度

これに数量を入れて計算すると、結構なお金になります。今回のケースでは、約55万。敷地が狭いため、土の搬出が難しいらしく、掘り終わるまで結構時間がかかりました。

竜泉の家 見積調整最終段階

休みから戻ってきました。オランダとベルギーにいってきました。建物を沢山みてきたので、時間があれば、まとめたいと思っています。

竜泉の家の家は、実施設計見積調整の最終段階。概算時と比べると1割強のコストアップで、結構な額となった。

休みの前に、資料をまとめ、クライアントと打ち合わせ。ひとつひとつ何故上がったかを、細かく説明する。見積誤差によるアップはそれほどなく、いずれもご要望とこちらの詳細設計時の提案による仕様アップなので、コストダウンを計るのは比較的容易だ。左官壁への変更、LOW-Eガラスへの変更、床暖房の追加、家具の追加、等々。

協議をしたが、ほとんどの物が捨てがたいということで、小幅の減額(といっても、100万ぐらいだけど)のレベルの仕様変更にとどめることとし、工務店に再度見積をまとめてもらっている。大きな変更はないので、確認申請に出す図書もほぼ揃い、直に提出の予定だ。

ところで、今回の見積で少しおどろいたのは、「日鐵ファインフロア」が高いこと。この材料は、足場板に使っていた物を、化粧材として転用しているものだ。

今回はフェンスの壁として使うことを考えていたのだが、18㎡のフェンスを作るのに、100万近い見積が出てきた。単価に直すと、5万/㎡以上。小面積でもあり、自立させるための鉄骨や、基礎等を含むため割高になったか。

ちなみに別物件のリバーサイド青梅の外壁でも検討しているのだが、こちらは、2.5万/㎡程度。既存の構造材に貼り付けるだけで、尚かつ数量が多少多いので、割安ではあるが、それにしてもただの足場板と思っていた物がこんなに高いとは思わなかった。

竜泉の家では、木塀に変更することにして、ほぼ半額程度におさめることにした。

鉄骨造3階建て、耐火建築物のコスト2

鉄骨造3階建て、耐火建築物のコストの追記

参考としていた、今まで手がけた2物件の鉄骨造3階建て耐火建築物のデータを算出してみた。(以下いずれも税抜き、本体工事費のみでの比較)

S邸 ビルトインの駐車場部分を除く住宅部分の坪数は、25.5坪
坪単価を計算すると、104万/坪
吹き抜けと駐車場部分をいれた、施工床で考えると、30.2坪
施工床坪単価を計算すると、89.5万/坪

K邸 ビルトインの駐車場部分を除く住宅部分の坪数は、26.26坪
坪単価を計算すると、104万/坪
吹き抜けと駐車場部分をいれた、施工床で考えると、30.6坪
施工床坪単価を計算すると、89.5万/坪

先日段出した、竜泉の家の場合と比較すると、スケールによる、坪単価の違いが、数字の上ではっきりした。

鉄骨造3階建て、耐火建築物のコスト

ようやく、模型展の準備も一段落した。

たまっていた、雑用などももうじき終わり、ようやく、竜泉の家の実施設計に、来週ぐらいから、本格的に取り組むことができる。
本格始動の前に、一度竜泉の家の基本設計の見積を今後のために分析してみた。
竜泉の家は、鉄骨造3階建ての耐火建築物だ。
ウナギの寝床状の敷地の建物なので、外壁が多くなり、コスト的には不利である。
一応二世帯なので、キッチンが二つあったりするのもコストが嵩む要因となる。
屋上利用もある。
以下全て税抜きの話
本体にかかるお金を算出してみると、3165万となった。
(別に杭工事120万、既存家屋解体費135万)
ビルトインの駐車場部分を除く住宅部分の坪数は、33.8坪
これを計算すると、93.6万/坪となる。
比較対象として考えていた、今まで手がけた鉄骨造3階建て耐火建築物と比べると、少し安くなった。
比較事例は、25~30坪程度のものなので、少しだけスケールメリットが働いたようだ。

ちなみに、吹き抜けと駐車場部分をいれた、施工床で考えると、40.5坪

これを計算すると、78.1万/坪となる。
(坪単価が安く表示されているケースは、こちらの算出方法が多いです)

外壁コスト3(1時間耐火サイディング、ケイカル板、ALC)

外壁コスト2の比較に引き続き、今まで使った鉄骨増の1時間耐火外壁について

おそらく、サイディングで1時間耐火をとっているのは、これだけ。
耐火に使う為の仕様は、
屋外側:石膏ボードt15、防水紙、サイディング
屋内側:グラスウール16Kt100、石膏ボードt15×2
後は、胴淵が必要で、僕は無塗装品を使うので、これも見込む必要がある。
これらを考慮すると、16000円/平米
但し、内側にボードが既に耐火仕様で用意されているので、他の比較とては、
石膏ボードt12.5を1枚分引いて、15000円/平米と考えてよいだろう。
直接の雨がかかる場所では使わないが、ケイカル板2枚貼り(t12+t15)を使うこともある。

この場合はグラスウール16Kt100と鉄骨胴縁が要求されるが、内部仕上げの制限はない。
13500円/平米ぼど。
やはり安いのは、ALC t100だった。

胴縁がいらないので、塗装込みで、10500円/平米

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